郭松海：打擊炒房須增加住房持有成本

　　針對(duì)來自溫州和山西的游資大舉進(jìn)入樓市，囤房并且炒房的行為，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海認(rèn)為其具有合理性，但帶來的影響非常不好。

　　他告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，2009年下半年以來，市場(chǎng)流動(dòng)性逐漸增加，再加上投資渠道比較狹窄，一些機(jī)構(gòu)尤其是某些大企業(yè)和個(gè)人的資金無法消化，投資樓市自然就成為一種既合理又無奈的選擇。

　　“這對(duì)單個(gè)主體來說無可厚非，也是一種理性選擇。但這種行為在客觀上過度拉升了房?jī)r(jià)，對(duì)保障整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、滿足普通百姓的住房需求來說，不是一件好事。”他說。

　　如何抑制炒房團(tuán)這種短期獲利的投機(jī)行為呢？郭松海的答案是盡快開征物業(yè)稅。他認(rèn)為，開征物業(yè)稅，可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒賣行為，對(duì)房地產(chǎn)虛高價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的住房稅費(fèi)予以減免優(yōu)惠，這有利于縮小社會(huì)貧富差距，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　在具體實(shí)施層面上，可以實(shí)行差別性的稅收政策，從而區(qū)分消費(fèi)性需求和投資性需求。他解釋說，在消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)第一套自用普通住宅，物業(yè)稅稅率考慮在0.2%。對(duì)第二套住宅可按面積征稅，如二套住宅面積不超過120平方米的，適用較低稅率，如在0.5%-1%。但二套住宅面積超過120平方米，或第二套以上住宅，應(yīng)按面積或按套數(shù)實(shí)行累進(jìn)制稅率，其稅率高于1%。

　　“通過對(duì)過多投資性購房征收較高稅額，提高其保有成本，降低其收益預(yù)期，以此來約束過度投資、投機(jī)炒房行為。”郭松海對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。

　　郭松海建議，政府應(yīng)加快開征物業(yè)稅的研究和征前準(zhǔn)備工作。即便馬上開征物業(yè)稅面臨諸多難點(diǎn)且短期內(nèi)難以推出，政府也應(yīng)該盡早開征物業(yè)保有稅，從而抑制房地產(chǎn)的過度投資行為。

　　據(jù)了解，目前，我國的房地產(chǎn)稅收體系中，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕；買起房的人持有成本低，可多買多占有房地產(chǎn)資源。這是炒房行為難以根本遏制的一個(gè)重要原因。

　　郭松海認(rèn)為，應(yīng)通過開征物業(yè)保有稅來加以調(diào)節(jié)，迫使富人減少對(duì)地產(chǎn)資源的占有，增加市場(chǎng)供應(yīng)，此舉既可以打擊投機(jī)性購房行為，也可以達(dá)到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的目的。

　　具體而言，開征保有稅，要先易后難；要借鑒法國、韓國的經(jīng)驗(yàn)，先開征房屋閑置稅，如首先對(duì)商品住宅空置率高居全國首位的北京，在5環(huán)內(nèi)的空置房屋試點(diǎn)征收；然后再逐步開展物業(yè)稅的征收。

　　除了財(cái)稅政策，郭松海提出，打擊炒房行為還要嚴(yán)把信貸關(guān)，即，在貨幣政策上，要實(shí)施區(qū)別化的信貸利率政策。比如，實(shí)施差別利率政策，對(duì)自住、改善性購房，個(gè)人住房抵押貸款利率仍執(zhí)行七折利率優(yōu)惠；對(duì)投資性購房貸款如購買第三套住房的，對(duì)投機(jī)性炒買炒賣的不予貸款。