<P> 又是一記“重拳”。央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,旨在減少市場流動性過剩的這一力舉,雖未直接劍指房地產(chǎn)市場,但同樣敏感的后者勢必已感受到,政策“變天”的壓力正一步步襲來,京、滬等地節(jié)假日當(dāng)中商品住宅成交量的驟降便是一例很好的佐證。</P>
<P> 上海會否步北京之后出臺類似“同一家庭只能新購一套商品住房”的厲政,房價 “深跌”的大幕何時拉開,三季度末是否是 “進(jìn)場”的好時機(jī)？無論是開發(fā)商還是購房者,滬上房地產(chǎn)市場在觀望中靜候細(xì)則的同時,也在靜候下一波“冷風(fēng)冷雨”的到來。</P>
<P> <STRONG>觀望、博弈成市場主基調(diào)</STRONG></P>
<P> 市民鄔小姐近日正盤算著在市中心區(qū)購新房事宜,但突如其來的調(diào)控,令其放慢了入市的腳步。</P>
<P> “二套房的高利率已經(jīng)夠嗆,如果被銀行算作是三套房,連貸款也辦不出來,那（購房）完全沒有方向。 ”擁有像鄔小姐這樣顧慮的購房者并不在少數(shù)。當(dāng)前房貸收緊勢頭明顯,二套房、三套房認(rèn)定的從嚴(yán),精準(zhǔn)打擊市場投資、投機(jī)需求不說,改善型購房需求被“傷及”的案例同樣屢見不鮮。</P>
<P> “價格沒有商量的余地,能一次性付全款當(dāng)然是最好,反正誰開的價高,房子我就賣給誰。”在節(jié)假日中的一次看房經(jīng)歷中,房東的一番表述令鄔小姐感到困惑:遏制房價過快上漲的調(diào)控政策一個接著一個,但想要“落地”怎么就那么難？</P>
<P> 與房東的“強(qiáng)硬”相比,憑交易傭金“度日”的房產(chǎn)中介顯得更為著急。正當(dāng)鄔小姐為買房的事情進(jìn)退維谷之時,不斷有房產(chǎn)中介打來電話,賣力地推介房源。可就在半個月以前,情形似乎完全相反。一位門店設(shè)在徐家匯辛耕路上的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員曾告知鄔小姐,自己手下累積的購房客戶一共有二十幾組,要想讓業(yè)務(wù)員推介房源,不光得排隊,還得主動跟中介“套近乎”,將動輒幾萬甚至幾十萬的購房意向金置放在中介處,作為向房東殺價、敲定的先決條件。</P>
<P> 來自房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的最新反饋,盡管當(dāng)前上海二手房市場的掛牌量出現(xiàn)較為明顯的增長,但多數(shù)區(qū)域房東主動調(diào)價的比例并不是很大,房東表示愿意考慮調(diào)價的所占比例僅占掛牌量的不足兩成。</P>
<P> 買、賣雙方的觀望、博弈,譜寫著當(dāng)前二手房市場的主基調(diào),3月末、4月初“小陽春”的快速成交早已不見蹤影,10年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策給買方市場帶來的是短期觀望氣氛的急速提升。</P>
<P> <STRONG>售房進(jìn)度踩不上“點兒”</STRONG></P>
<P> 正當(dāng)市場都在翹盼房價“拐點”早日到來之時,開發(fā)商倒顯得氣定神閑。</P>
<P> 4月末,正值樓市調(diào)控“漩渦”中的敏感時間節(jié)點,案址位于原南匯區(qū)域的某樓盤對外正式開盤。早在去年11月,就傳出該盤要推新盤的消息。正當(dāng)人們揣測開發(fā)商是否是為了賣個更好的價錢而一直“捂”在手里不肯開盤之時,大市之下的調(diào)控不期而至。曾經(jīng)一度,開發(fā)商頗為自己錯過最佳的推盤時機(jī)而懊喪。惴惴不安地等待了多日,開盤當(dāng)日的意外火爆,令開發(fā)商重新挺直“腰板”。 “不差錢”的神話,得以在開發(fā)商——這一特定的群體身上延續(xù)著。</P>
<P> 而在鮮有新盤推出的市中心區(qū)域,位于內(nèi)環(huán)線邊上的一新開樓盤,近期也正在為推盤時機(jī)、定價策略而發(fā)愁。“不論最終每平方米定價7萬元還是8萬元,現(xiàn)在都不是一個推盤的最好時機(jī)。 ”開發(fā)商坦言,當(dāng)下正值深度調(diào)控期,在這一“節(jié)骨眼兒”上推新盤,在其看來是一“不明智之舉”。</P>
<P> 盡管“不明智”,可仍然有樓盤前赴后繼。剛剛結(jié)束的“五一”假日樓市盡管以慘淡的成交意向而草草收場,但仍吸引了綠地、保利等開發(fā)商的積極參與。據(jù)不完全統(tǒng)計,上海本月即將或“夠格”上市推新盤的樓盤,數(shù)量在50-60個左右。并非早先市場普遍認(rèn)為的開發(fā)商為避開世博召開的因素,新盤扎堆5月上市的原因,更主要在于去年下半年房市突然急速回暖,開發(fā)商普遍加快了工程進(jìn)度,半年期限已過,不少新盤已進(jìn)入結(jié)構(gòu)封頂之后的新一輪預(yù)售周期。</P>
<P> 是正常施工、售房進(jìn)度使然,孰料市場風(fēng)向已轉(zhuǎn)。</P>
<P> <STRONG>市場靜候上海版新政細(xì)則</STRONG></P>
<P> “像北京這樣的一刀切,肯定會誤傷自住需求,但也可以理解。”就北京市近日頒布下發(fā)的房產(chǎn)新政首個地方細(xì)則,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭如此評述道。 “亂世用重典”,這一行政干預(yù)色彩頗濃的“厲政”,是否會不走樣地“拷貝”至上海來？</P>
<P> 毫無疑問,無論是像鄔小姐這樣的二手房購房者,還是滬上持觀望態(tài)度的一手房開發(fā)商,都在靜候上海版的新政細(xì)則。</P>
<P> 在此之前,包括物業(yè)稅、住房保有稅、房產(chǎn)稅等多種市場傳聞,不斷地在“折磨”著上海樓市的同時,也在歷練一、二手房買、賣雙方的心理。現(xiàn)如今,包括收緊房貸、提高首付成數(shù)、調(diào)高貸款利率等在內(nèi),中央旨在打擊房地產(chǎn)市場投資、投機(jī)需求的調(diào)控手段可謂“史上最嚴(yán)厲”。與之形成配套的,78家央企陸續(xù)退出房地產(chǎn)市場、央行下令進(jìn)一步收緊過剩的市場貨幣流動性,都在傳遞著中央力遏房價過快上漲勢頭的決心。</P>
<P> 有市場觀察人士認(rèn)為,2008年的那一波房價回調(diào),撇開全球性的金融危機(jī)給國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)造成心理上的恐慌不說,很大程度上基于一些品牌房地產(chǎn)開發(fā)商的率先“轉(zhuǎn)向”所導(dǎo)致,其中最為顯著的信號便是有著 “帶頭大哥”之稱的萬科在2007年底、2008年初大搞降價促銷,從而拉開一手房價調(diào)整的序幕。一手房價的松動進(jìn)而帶動二手房價的下調(diào),聯(lián)動的調(diào)控效應(yīng)在2008年發(fā)揮至極致,直至2009年一季度,房市因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的向好而迅速復(fù)蘇、回暖,房價再度步入新一輪快速上漲周期。</P>
<P> 反觀當(dāng)下,滬上僅有外圍一些區(qū)域的一手樓盤零星開始降價促銷,市中心區(qū)域的二手房價依然堅挺。盡管有不少房地產(chǎn)研究專家預(yù)測,此輪調(diào)控下,一線城市房價明顯下跌基本成為定局,且市場降溫的速度會明顯快于2008年,三季度就可能出現(xiàn)最低迷的態(tài)勢,但也有觀察人士認(rèn)為,房價上漲壓力仍存,但靠打壓需求來降房價的效果并非最理想;進(jìn)一步增加市場供應(yīng),有效地疏解購房需求,才是房價重回理性的根本之道。</P>
