房地產(chǎn)去庫(kù)存的手段有很多，供給這端要做的恰恰不是減少，而是穩(wěn)定持續(xù)地供地。

　　房地產(chǎn)去庫(kù)存，最有效的方法就是降價(jià)。開(kāi)發(fā)商喊房子賣(mài)不出，乃是他們不愿將房?jī)r(jià)降至購(gòu)房者搶購(gòu)的地步。道理就是這樣，簡(jiǎn)單得無(wú)需多說(shuō)。很多地方政府一邊喊去庫(kù)存，出臺(tái)政策的實(shí)際后果卻是抬升房?jī)r(jià)。最近海南暫停商品房用地的供應(yīng)審批，就是這樣。

　　暫停新建，待庫(kù)存清得差不多再說(shuō)，這有什么問(wèn)題嗎？單個(gè)開(kāi)發(fā)商制定這種規(guī)劃，確實(shí)是在去庫(kù)存。關(guān)鍵是，市場(chǎng)上有無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，他們受價(jià)格的指導(dǎo)而行動(dòng)。問(wèn)題是，暫停供應(yīng)利于房?jī)r(jià)下降嗎？答案很顯然，掐住上游減少供應(yīng)，只會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。

　　任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只要不是想在這個(gè)市場(chǎng)上撈一票就走，他們都會(huì)制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略。土地供應(yīng)捏在政府手里，每年新增用地如此有限，還要競(jìng)拍獲得。開(kāi)發(fā)商都有土地儲(chǔ)備的規(guī)劃，這不是很多人想象的坐地起價(jià)，而是事關(guān)公司生死。土地供應(yīng)量足寬敞，囤地惜建就沒(méi)有太大的必要，畢竟囤地也有其成本。如果未來(lái)土地收緊，開(kāi)發(fā)商手頭又沒(méi)地，和主婦家里沒(méi)米有什么區(qū)別？

　　已建成房產(chǎn)的庫(kù)存，道理也一樣。如果供地平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法判定后市，他們只好持續(xù)降價(jià)，減少庫(kù)存，民眾也有機(jī)會(huì)買(mǎi)便宜房。可能有房產(chǎn)商虧損破產(chǎn)，這是他們追逐房地產(chǎn)熱潮應(yīng)當(dāng)預(yù)料的結(jié)果。如果政策釋放出強(qiáng)烈信號(hào)，他們就會(huì)停止降價(jià)，等待回暖。很多房產(chǎn)商在大量庫(kù)存時(shí)還撐價(jià)惜售，就是因?yàn)樗麄冊(cè)诘却仁型袃r(jià)。

　　舉一個(gè)極端的例子，如果政府規(guī)定：開(kāi)發(fā)商一天不把房子全賣(mài)掉，政府就一天不供應(yīng)土地。這項(xiàng)政策它將引起兩個(gè)奇特的現(xiàn)象：民眾將瘋狂地?fù)屬?gòu)房子，因?yàn)闈q價(jià)將持續(xù)進(jìn)行；房產(chǎn)商將捂盤(pán)惜售。很多房子固然會(huì)賣(mài)出去，庫(kù)存卻永遠(yuǎn)存在。

　　很多人說(shuō)，政府出臺(tái)政策引發(fā)回暖情緒，還在猶豫的人果斷出手，這不是在去庫(kù)存嗎？確實(shí)，房?jī)r(jià)上漲的傳言刺激短期銷(xiāo)售。不過(guò)，影響的只是潛在購(gòu)房者。恐慌情緒不過(guò)使觀望者提前行動(dòng)，這種去庫(kù)存短暫而有限。一旦政策落實(shí)，房?jī)r(jià)上漲，消滅的可是真實(shí)存在的需求。

　　房地產(chǎn)去庫(kù)存的手段有很多，供給這端要做的恰恰不是減少，而是穩(wěn)定持續(xù)地供地。很多人擔(dān)心，房產(chǎn)商拿地后會(huì)瘋狂蓋房，加劇庫(kù)存壓力。此種擔(dān)心并無(wú)必要。蓋房受成本制約，除了土地出讓金，還有一大堆成本。房產(chǎn)商不會(huì)無(wú)節(jié)制蓋房，并通過(guò)囤積土地轉(zhuǎn)移產(chǎn)能。從長(zhǎng)期看，供地充足使房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)，對(duì)民眾也是大好事。

　　有人會(huì)說(shuō)，海南省政府暫停供地就是為了烘托房?jī)r(jià)，繼而提高土地出讓金。畢竟低地價(jià)不利于財(cái)政收入增加。我對(duì)此持懷疑態(tài)度。現(xiàn)在地方財(cái)政依賴土地出讓金，暫停出讓土地，政府收入是實(shí)實(shí)在在地減少。至于房市何時(shí)回暖，土地交易何時(shí)火爆再創(chuàng)高價(jià)，又實(shí)在難說(shuō)。我們只看到，房地產(chǎn)去庫(kù)存確實(shí)是一項(xiàng)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，地方政府不敢怠慢。他們既不想房?jī)r(jià)大跌，又要去庫(kù)存，兩者怎么能兼得。□箐城子（《羅輯思維》主編）