調(diào)控新政不會使樓市下行 解決高房價是長期過程

　　2009年底，中央密集出臺了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在加強(qiáng)和改善市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。筆者認(rèn)為，平抑高房價的過程可能不像表面看到的那樣簡單，這將是一個長期的過程，因此需要有一個承受持續(xù)高房價的預(yù)期。

　　經(jīng)濟(jì)增長模式短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)型

　　首先，雖然2009年經(jīng)濟(jì)增長主要是靠政府投資拉動，但今后房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國以投資驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)增長模式的核心，且短期內(nèi)難以改變。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動了大批產(chǎn)業(yè)鏈，刺激經(jīng)濟(jì)增長，且在其資金循環(huán)中有超過50%的資金流入地方政府，其中一部分又形成政府再投資拉動經(jīng)濟(jì)增長。可以說，只要有這種經(jīng)濟(jì)增長模式存在，房價就必然有不斷向上的牽引力。

　　其次，當(dāng)前高房價也有很大一部分是來自銀行信貸資金的支撐，這部分是形成房地產(chǎn)泡沫最直接的推動力。但覆水難收，大量已經(jīng)進(jìn)入高價樓市的銀行貸款也需要高房價的“安全”支撐，否則，經(jīng)濟(jì)將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　第三，我們正面臨世界性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)時，除了投資房地產(chǎn)以帶動諸如建材、家裝家電等行業(yè)推動經(jīng)濟(jì)增長，還能做什么呢？雖然這是以大量自然資源的耗費(fèi)為代價的“粗放型”經(jīng)濟(jì)增長模式，但在沒有一個更好的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下，經(jīng)濟(jì)增長才是“硬道理”。

　　因此，縱使房價高企，但囿于內(nèi)在動力和現(xiàn)實(shí)環(huán)境，地方政府也沒有動力壓制房價。其實(shí)，如果政府真正想限制投資與投機(jī)性購房，一道行政命令就可以了：因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的特殊性，禁止家庭超越規(guī)定的可擁有住房面積以上的購房行為！但是，政府不會這么做。正是因?yàn)槟壳案叻績r“擠出”了大多數(shù)普通購房者，政府才更需要投資者走進(jìn)房地產(chǎn)市場，拉動經(jīng)濟(jì)增長，從而形成“高房價(及高房價預(yù)期)→擠出普通購房者、吸引炒房者→房價進(jìn)一步上漲→進(jìn)一步擠出普通購房者、吸引炒房者”的高房價自我強(qiáng)化機(jī)制。地方政府正是通過房地產(chǎn)及其高房價，將大量居民財(cái)富轉(zhuǎn)化為拉動經(jīng)濟(jì)增長的投資，這就是問題的根本所在。

　　區(qū)域發(fā)展不平衡將長期存在

　　在相當(dāng)長的時期內(nèi)，我國人口的城鎮(zhèn)化速度將遠(yuǎn)大于城市擴(kuò)容和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。由于大中城市擴(kuò)容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟(jì)邊界，必然會形成大中城市規(guī)模的有限性和需求的相對無限性矛盾，這種矛盾決定了未來大中城市房價將仍然呈上升趨勢。

　　此外，居民素質(zhì)的普遍提高(其中一個最重要的群體是每年五六百萬的大學(xué)畢業(yè)生)，對大中城市的房價形成巨大推力。雖然國家對大學(xué)畢業(yè)生到西部、到艱苦地區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)進(jìn)行鼓勵、扶持和幫助，但區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路。顯然，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將是一個長期的過程。

　　居民購房意識不會輕易改變

　　筆者認(rèn)為，除了加強(qiáng)保障房建設(shè)，發(fā)展租房市場是當(dāng)前高房價下又一個現(xiàn)實(shí)的選擇。發(fā)展租房市場不僅可以推遲居民初次購房時間，緩解“剛性”需求壓力，更能充分利用現(xiàn)有住房資源，改善供求關(guān)系，從而有助于減輕房價上漲壓力。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在較為完善的租房市場，即使房價-收入比不高，很多居民還是愿意通過租房解決安居問題。

　　但在我國的“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念下，還是有很多年輕人進(jìn)入初次購買的大軍，他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄，也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來預(yù)期收入，成為“房奴”，背負(fù)著經(jīng)濟(jì)和心理的雙重壓力。縱使政府著力發(fā)展租房市場，向保護(hù)租戶的利益傾斜，但筆者相信，居民這種“居者有其屋”的意識短期內(nèi)難以改變。正是因?yàn)檫@么多的購房“外援團(tuán)”，支撐了中國高房價現(xiàn)實(shí)，可以肯定，這種社會心理和市場行為仍將長期存在。

　　最后，經(jīng)濟(jì)的根本好轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展還需要政府繼續(xù)實(shí)施寬松的宏觀政策，這也一定程度上減弱了房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用，房價上漲有了另一個內(nèi)驅(qū)力。

　　因此，筆者相信，一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施不會真正打壓房地產(chǎn)業(yè)，也不會改變行業(yè)向上的趨勢。不要指望房價在短期內(nèi)會有所反轉(zhuǎn)，高房價在相當(dāng)長的時期內(nèi)仍然是社會的焦點(diǎn)話題，解決高房價問題將是一個長期的過程。（北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心 宣宇）

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